Республиканская
ежедневная
газета
г. Владикавказ
пр. Коста, 11, Дом печати
(8-867-2)25-02-25
КТО НЕ УСПЕЛ, ТОТ ОПОЗДАЛ?

Упадут ли цены на жилье?

1 июля в России завершилась программа массовой льготной ипотеки на покупку жилья в новостройках под 8%. Напомним, госпрограмма была запущена в апреле 2020 года для поддержки строительной отрасли и граждан во время пандемии коронавируса. Изначально ее действие было рассчитано до 1 ноября 2020 года. Однако впоследствии правительство четыре раза продлевало программу, корректируя условия.

Как говорит статистика, всего за время действия программы по ней было выдано более 1,5 млн кредитов. Общий объем сделок достиг 6 млрд рублей. Средний размер кредита составил 3,8 млн рублей. Решение о прекращении программы продиктовано жизненными реалиями. Постоянный рост ключевой ставки ЦБ, чтобы удержать инфляцию хотя бы в разумных пределах, делает невозможным для государства погашение разницы между 16% (ключевая ставка на сегодня) и 8% , под который выдает ипотечный кредит банк.

А теперь, как говорится, своими словами. Данная программа для граждан – и благо, и зло одновременно. Опять же по статистике, купить квадратные метры за наличку могут 3–5% от общего числа покупателей. Все остальные кредитовались в банках. И здесь понятно: обычному среднестатистическому гражданину таким образом дали реальную возможность решить свой квартирный вопрос. Безусловно, вносить немалый ежемесячный платеж непросто, но другого выхода нет. В этом случае греет только мысль, что ты живешь на собственной территории, а не снимаешь, улучшая благосостояние какого-то "дяди".

Но Банк России регулярно критиковал программу льготной ипотеки, утверждая, что ее активное использование создает риски формирования ипотечного пузыря, т.к. приводит не столько к повышению доступности жилья для граждан, сколько к повышению цен и большому ценовому разрыву на рынке новостроек и вторичного жилья. Но здесь, пожалуй, не соглашусь. Вторичка очень чутко реагировала на рост цен на новостройки и, как могла, откликалась. Стоимость росла на все, и существенно. Те же, кто рассчитывал только на себя, а не на заем, каждый раз с грустью и досадой констатировали: коплю, собираю деньги, а они превращаются в ничто – за ценами не угнаться.

Что касается отрасли, то да. Тут, скорее всего, цели достигнуты. По свидетельству риэлторов, квартиры в новых домах разлетались, как горячие пирожки. А покупателей интересовал вопрос не стоимости квадратного метра, который повышался просто до немыслимых размеров, а цифра ежемесячного платежа по ипотеке: потяну – не потяну.

Кто следил за темой, тот видел регулярные сообщения в пабликах. "Северная Осетия находится на 76-м месте рейтинга регионов по доступности жилья. Средняя стоимость квартиры площадью 60 кв метров в мае 2024 года составила 5,8 млн рублей", "Во Владикавказе квартиры в новостройках подорожали на 16,5% с начала года. В среднем такое жилье можно купить за более чем 7 млн рублей. Таким образом, Владикавказ вошел в число городов России, где больше всего подорожали новостройки". Причем, как информировал республиканский минстрой, объемы и темпы жилищного строительства неуклонно росли. Могу совершенно точно сказать, что весной 2024 года в Новой Москве на уровне фундамента предлагали бюджетные евродвушки с отделкой (!) за 7 млн рублей. Вот и сравнивайте.

Если говорить о ситуации по продаже жилья за последний месяц, то практически все, кто хотели и приложили к этому усилия, успели зайти в последний вагон под названием «Льготные ипотечные программы». Как известно, массовая льготная ипотека больше не работает. Что касается семейной, то она остается для семей с детьми до 6 лет. В ряде регионов сохранится и для семей с детьми до 18 лет. Но пока перечня регионов нет. Не доведена до банков и сама семейная ипотека. И в эти дни банки не выдают никакую льготную программу. Все ждут постановления Правительства России. Изменения объявлены, но еще не вступили в силу. То, что мы успели оформить, оформили, нового ничего не оформляем. Сегодня ставка на приобретение квартиры в новостройке 19,2% . Пока все, что могу сказать».

Сергей ЯРИН, эксперт в сфере недвижимости, руководитель одного из крупных агентств недвижимости в Северной Осетии:

Тут стоит добавить, что цены, будем говорить конкретно про Владикавказ, "разогнала" не только льготная программа, но и малоземелье, вклад средств в недвижимость (когда-то деньги хранили под матрасом, потом в долларах и евро, теперь в квадратных метрах), интерес к республике приобретателей из других регионов, посуточная аренда, выплаты участникам и семьям СВО – факторов много. И за этим всем получилось так, что те, кто действительно нуждается, вряд ли что-то может позволить себе. Налички нет, ипотечный взнос тоже не мал и обременителен.

Что осталось после 1 июля? Продолжают действовать адресные программы семейной, IT, арктической и дальневосточной ипотеки. Как известно, чтобы получить 6% по семейной ипотеке, ребенок должен быть не старше 6 лет. Но планируется, что данная ипотека будет действовать и на покупку жилья в малых городах независимо от возраста детей. Вряд ли Владикавказ входит в их число. И для полной картины: льготы будут действовать для семей, желающих построить свой дом.

Какие прогнозы? Пока очень туманные. Как считают эксперты, ставка по ипотеке вырастет до 19–20%. Уже выросла. Это много. Безусловно, новые условия приведут к резкому сокращению выдачи ипотечных кредитов. Рост зарплат мало существенный или его вообще нет, и вряд ли кто-то может позволить себе платить за ипотеку 80-90 тысяч рублей в месяц. Да и банк одобрит ипотеку под такой процент в случае заработной платы свыше 100 тысяч рублей! Причем официальной! Иначе риски неуплаты слишком велики.

Отсюда ожидается и существенное сокращение продаж жилья в целом по стране. И тут встает главный вопрос: пойдут ли застройщики на снижение цены за квадратный метр? По логике должны: если нет спроса, то как продавать? Но насколько эту цену можно сбавить? Земля, стройматериалы, повышение зарплат в отрасли, прибыль – она же тоже нужна – не могут же застройщики остаться в накладе. Как все эти факторы будут коррелировать с упавшим рынком продаж? Да и упадет ли он? Возможно, продажи будут заморожены до лучших времен. Вернее, до разработки и введения мер поддержки государством, прежде всего, стройотрасли. Аналитика переходного периода, который начинается сейчас, даст какие-то конкретные результаты. Пустить все по рыночным волнам не получится. Цены не соответствуют доходам. Иначе все жилье может оказаться в "одних руках". Метры будут скупать те, кто может себе это позволить. И сдавать, загоняя тем самым граждан в зависимость уже от "дяди", а не от банка. И метры будут "дядины", а не собственные, хоть и по ипотеке.

В заключение: конкретно во Владикавказе возникает не свойственная еще несколько лет назад нашему региону проблема – недоступность жилья. Она увеличит отток молодых людей, который и так не мал. Причем уезжают те, кто рассчитывает на собственные силы и образование. Необходимы действенные региональные программы, дающие возможность субсидирования процентной ставки со стороны республики.

Комментарий к фотографии
Автор: Мария Панкратова
Республиканская
ежедневная
газета

© 2017 sevosetia.ru

Любое использование материалов сайта в сети интернет допустимо при условии указания имени автора и размещения гипертекстовой ссылки на источник заимствования.

Использование материалов сайта вне сети интернет допускается исключительно с письменного разрешения правообладателя.


Контакты:
г. Владикавказ
пр. Коста, 11, Дом печати
(8-867-2)25-02-25
gazeta.sevos@kpmk.alania.gov.ru
Яндекс.Метрика